Crédito hipotecario con recibos por honorarios: qué reviso antes de pasar tu caso a evaluación

Tener ingresos por recibos por honorarios no significa que no puedas acceder a un crédito hipotecario.

Pero tampoco basta con decir: “Emito recibos por honorarios por S/ 8,000 al mes.”

Cuando reviso un caso con ingresos independientes, no me interesa únicamente cuánto aparece emitido en los recibos. Necesito entender cuánto ingreso neto puede considerarse, qué tan estable ha sido, cuánto fluctúa y si tiene continuidad suficiente para sostener la operación que la persona quiere realizar.

Una persona puede tener buenos ingresos y aun así presentar un caso débil si esos ingresos son recientes, variables, difíciles de sostener o si existen otras obligaciones que reducen su capacidad.

Antes de pasar una operación a evaluación formal, estas son las cosas que reviso.

1. No basta con mirar cuánto emites

Uno de los errores más comunes es asumir que, si emites recibos por honorarios por S/ 8,000 al mes, esos S/ 8,000 serán considerados directamente como ingreso.

No funciona así.

Para esta evaluación parto del ingreso neto después del descuento del 8% correspondiente al impuesto a la renta.

Pero incluso después de eso, todavía necesito revisar cómo se han comportado esos ingresos.

Cuando evalúo un cliente con recibos por honorarios, reviso:

• cuánto viene generando;
• qué tan estables son esos ingresos;
• cuánto fluctúan entre meses;
• desde cuándo los genera;
• y si existe continuidad suficiente para sostener la operación.

No basta con tener un buen ingreso en papel. Lo importante es qué tan consistente y sustentable se ve cuando revisamos el periodo completo.

2. La antigüedad importa

También reviso desde cuándo generas esos ingresos.

Puedes estar emitiendo buenos montos actualmente, pero si esa actividad empezó hace poco, la lectura cambia.

La pregunta no es solamente:

“¿Cuánto ganas?”

También es:

“¿Desde cuándo puedes demostrar que generas esos ingresos?”

Mientras más reciente sea la actividad, más importante será entender su continuidad y cómo puede sustentarse.

Por eso no recomiendo esperar a separar un inmueble para recién descubrir que la antigüedad o continuidad de tus ingresos puede convertirse en un punto a revisar.

3. El sustento debe demostrar continuidad

En ingresos por recibos por honorarios, el punto de partida son los propios recibos.

Dependiendo del caso, también puede ser importante revisar documentación adicional, como un contrato, especialmente cuando ayuda a entender la relación profesional o la continuidad futura del ingreso.

Lo que busco es responder preguntas como:

• ¿desde cuándo vienes generando estos ingresos?;
• ¿se mantienen de manera relativamente constante?;
• ¿existe una relación o actividad que permita entender su continuidad?;
• ¿los recibos presentados reflejan un patrón coherente?

No todos los independientes tienen que demostrar sus ingresos exactamente de la misma manera.

Por eso primero reviso cómo se genera el ingreso y después determino qué documentación realmente aporta al caso.

4. Tus deudas siguen importando aunque tengas buenos ingresos

Supongamos que tus ingresos son suficientes para la cuota que estás proyectando.

Eso todavía no significa que la operación esté lista.

También reviso:

• préstamos vigentes;
• cuotas mensuales;
• tarjetas;
• líneas aprobadas;
• y otras obligaciones financieras que puedan reducir la capacidad disponible.

He visto perfiles con buenos ingresos donde el verdadero problema no estaba en lo que ganaban, sino en lo que ya tenían comprometido.

Por eso una evaluación seria no empieza preguntando solamente:

“¿Cuánto ganas?”

Empieza preguntando:

“¿Cuánto de ese ingreso realmente está disponible para asumir una nueva obligación?”

5. La vivienda que quieres comprar también cambia la evaluación

Un mismo perfil puede verse distinto dependiendo de la compra.

No es igual evaluar una operación de S/ 250,000 que una de S/ 600,000.

Tampoco es igual:

• primera vivienda;
• segunda vivienda;
• proyecto en construcción;
• vivienda terminada;
• una operación con mayor aporte propio;
• o una compra donde la cuota inicial está muy ajustada.

Por eso no existe una respuesta seria a:

“Gano S/ X, ¿califico?”

Sin conocer el precio del inmueble, cuánto vas a aportar, tus obligaciones y cómo están estructurados tus ingresos, esa respuesta estaría incompleta.

6. Tener ingresos independientes no es el problema

Este es probablemente el punto más importante.

Cuando un cliente me dice:

“Soy independiente, creo que el banco no me va a prestar.”

No parto de esa conclusión.

Primero reviso el caso.

Lo que puede complicar una operación no es simplemente emitir recibos por honorarios.

El problema aparece cuando el ingreso:

• no tiene suficiente continuidad;
• es demasiado variable;
• no puede sustentarse correctamente;
• o no alcanza después de considerar las demás obligaciones.

Son cosas distintas.

Y por eso prefiero revisar la estructura antes de enviar una operación a evaluación formal.

Un ejemplo típico

Imagina a una persona que presenta ingresos que, en promedio, parecen suficientes para pagar la cuota de la vivienda que quiere comprar.

A primera vista podría parecer un caso sencillo.

Pero luego encontramos que:

• una parte importante del ingreso apareció recién en los últimos meses;
• existe bastante variación entre periodos;
• tiene obligaciones vigentes;
• y su cuota inicial deja poco margen para estructurar la operación.

La conclusión no necesariamente sería:

“No califica.”

La conclusión correcta podría ser:

“Antes de avanzar, hay varios puntos que debemos revisar o sustentar.”

Eso es muy diferente.

Porque una cosa es que la operación no sea viable y otra es presentarla sin haber revisado primero sus puntos débiles.

Qué revisaría antes de que separes un inmueble

Si trabajas con recibos por honorarios y ya estás pensando seriamente en comprar, yo revisaría al menos:

• cómo se han comportado tus ingresos;
• cuál es el ingreso neto que puede considerarse;
• desde cuándo los generas;
• cómo los sustentas;
• qué obligaciones tienes;
• cuánto puedes aportar como cuota inicial;
• qué inmueble quieres comprar;
• y qué cuota resultaría de esa estructura.

Con eso ya puedo tener una primera lectura mucho más útil que simplemente preguntarte cuánto emites al mes.

Mi criterio

No presentaría una operación solamente porque el ingreso “parece suficiente”. Primero necesito saber si ese ingreso puede sostenerse frente a una evaluación y si la compra está correctamente estructurada.

Si el problema puede detectarse antes, prefiero encontrarlo antes de que tengas una separación, una fecha límite o una compra comprometida.